摘要：目前仍有多個月內(nèi)大量取證的項目尚未入市，這些項目或許可以為提升廣州樓市的年末行情提供機會。
觀點指數(shù) 廣州2021年1-10月經(jīng)濟運行情況出爐，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長14.5%，增速較去年增加11.7個百分點，較2019年下降2.8個百分點，結(jié)合今年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況來看，固定資產(chǎn)投資較為平穩(wěn)，預計短期內(nèi)市場不會出現(xiàn)太大波動。
市場交易方面，繼續(xù)維持行業(yè)健康發(fā)展和年末各方"沖業(yè)績"的背景下，11月廣州新建商品房成交量達到今年6月以來的最高點；同時,企業(yè)積極取證、推售，多個項目預售取證超過500套，過千套的項目亦有3個，一改此前一棟樓辦一張預售證的風格。
另外,南沙區(qū)兩個新盤近期入市，或助推年末區(qū)域新房市場熱度提升。
加快發(fā)展租賃住房市場
廣東省人民政府辦公廳日前發(fā)布《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》，指出包括廣州、深圳在內(nèi)的十個城市為發(fā)展保障性租賃住房的重點城市，主要解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。
實施意見要求，廣州和深圳市單列租賃住房用地在年度住宅用地供應計劃中，占比原則上不低于10%。
這意味著在"房住不炒"的基調(diào)下，租賃住房市場將會獲得廣闊的發(fā)展空間，而保障性租賃住房的發(fā)展空間則相對更大。
根據(jù)相關規(guī)劃，廣州5年內(nèi)將籌建保障性租賃住房66萬套，而今年計劃籌集17萬套。
在發(fā)力保障性租賃住房的同時，廣州也修訂了《關于印發(fā)廣州市發(fā)展住房租賃市場獎補實施辦法的通知》，同步發(fā)展普通租賃住房市場，鼓勵市場積極參與住房租賃業(yè)務。
按照該通知，建設租賃住房、"非住改租"、城中村租賃住房品質(zhì)化提升等多種情形都有機會獲得住房租賃市場獎補，與修訂前相比，部分情形下的獎補力度有所提升。
此外，還特別提到為環(huán)衛(wèi)工人、公共交通一線從業(yè)人員等群體提供租賃住房，在一定條件下可獲得補貼。
根據(jù)日前廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布的項目清單，今年第四期住房租賃市場專項資金擬獎補補貼類項目22個，獎勵類項目43個，獎補資金合計達到1.57億元。
隨著獎補實施范圍擴大及力度加大，規(guī)模化租賃住房市場有望進一步開拓市場，獲得更充分的發(fā)展。
產(chǎn)業(yè)引入與集中供地掛牌
據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，11月廣州成交10宗非住用地，均為底價成交的產(chǎn)業(yè)引入地塊，包括今年一直在推地的黃埔和天河金融城，其中金融城今年成功出讓了6宗地塊。
黃埔區(qū)本月成功出讓3宗地塊，其中一宗為商務兼容商業(yè)用地，由科學城集團競得；兩宗為二類工業(yè)用地，由廣汽本田競得。
據(jù)了解，今年8月廣汽本田新能源汽車產(chǎn)能擴大建設項目勘察設計進行了招標，項目位置與本次出讓的NP-B2-1地塊所在位置吻合，即廣汽本田擴產(chǎn)項目用地已經(jīng)完成出讓，該項目預計于2024年竣工，屆時可年產(chǎn)新能源車12萬輛，提升黃埔區(qū)新能源汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。
金融城方面，鵬瑞地產(chǎn)斥資近50億元拿下一宗綜合體地塊，根據(jù)地塊出讓條件，該地塊將開發(fā)為總部企業(yè)辦公、商業(yè)、服務型公寓、五星級酒店等綜合體。該項目或?qū)⒊蔀轾i瑞地產(chǎn)在廣州首個獨立操盤的項目，此前鵬瑞曾打造出"深圳灣壹號"等高端項目。
另外，根據(jù)商務部消息，知名便利店品牌羅森已在廣州啟動投資布局粵港澳大灣區(qū)總部項目，擬將區(qū)域總部設在廣州黃埔。
廣州今年第三批集中供地亦于11月掛牌，供地數(shù)量較前兩次明顯減少，僅出讓17宗地，主要是增城區(qū)土地出讓比例大幅下降。
另外，中心城區(qū)依然供應緊缺，僅海珠區(qū)有一個地塊出讓，意味著天河區(qū)、越秀區(qū)今年宅地"零供應"。
此外番禺、白云、從化三區(qū)共有5個流拍地塊重新掛牌，其中番禺、白云共3宗地塊起拍價下調(diào)，白云區(qū)太和鎮(zhèn)沙亭北路南側(cè)地塊降價幅度近21%，而番禺的2宗地塊降價幅度分別為11.5%和14.2%。
城市更新速度放緩
廣州城市更新項目進度趨緩，11月僅監(jiān)測到3個項目有新動態(tài)，分別為增城簡村、荔灣東塱村和黃埔南崗村。
增城簡村曾于10月中旬短暫掛牌，時隔一個月后重新掛牌，主要招商合作條件未作出調(diào)整，但在產(chǎn)業(yè)上面提出引入北創(chuàng)營廣州信息科技眾創(chuàng)空間、環(huán)球商品貿(mào)易港直播電商基地、奧特萊斯購物中心、服務式公寓等。
奧園參與的東塱村引入世紀金源成為項目合作方，該項目于今年1月確認奧園為合作企業(yè)，將打造集商業(yè)和濱水休閑帶為主體的商務辦公集聚區(qū)及河岸公園生活區(qū)。
供應開閘，成交回升
伴隨著房企融資途徑逐漸恢復、年末項目促銷力度加碼、個人房貸放款周期縮短等多重利好因素，11月廣州房地產(chǎn)市場成交上升，同時供應端批準預售套數(shù)保持高位，市場去化周期再延長。
據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，11月廣州新建商品住宅網(wǎng)簽9230套，環(huán)比上升33.7%；網(wǎng)簽面積97.76萬平方米，環(huán)比上升30.5%。
新建商品住房批準預售套數(shù)18651套，供應持續(xù)放量，連續(xù)三個月保持高位；批準預售面積191.39萬平方米，環(huán)比下降9.6%。
月內(nèi)僅天河區(qū)無新批準預售，中心城區(qū)中越秀區(qū)批售了粵?！ひ脊鸶?，荔灣區(qū)批售了力迅西關雅筑、珠江西灣里，海珠區(qū)批售了中海觀云府。
另外，近期單個項目取證套數(shù)擴大，上月7個項目取證超500套，其中2項目取證超千套；本月10個項目取證超500套，其中3個項目取證超千套，而此前這種情況比較少見。
推測企業(yè)在減少土地購置的同時正在加快發(fā)展中項目的施工進度，以配合企業(yè)加快銷售、回籠資金的節(jié)奏。
數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理(統(tǒng)計周期為2021年10月26日-11月25日)
截至11月末，廣州市新建商品住宅可售套數(shù)超過10.3萬套，可售面積1109.91萬平方米，去化周期11.4個月，環(huán)比增加0.3個月。
分區(qū)來看，本月供應不足的天河區(qū)和從化區(qū)去化周期縮短，另外越秀區(qū)、荔灣區(qū)、白云區(qū)去化周期亦有不同程度的減少，其余各區(qū)除海珠區(qū)外去化周期小幅度上升。
房企推新熱情高，橫瀝島再迎新盤
據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，樣本企業(yè)于月內(nèi)共有11個項目加推，5個項目開盤，共推出約3400套住宅單位，其中僅越秀一家企業(yè)就貢獻了3個項目和1個開盤，成為本月推貨主力。
企業(yè)推新熱情較高，月內(nèi)新開盤項目分別為南沙的葛洲壩灣區(qū)金融城和陽光城麗景半島、荔灣的力迅西關雅筑、增城的合景臻尚溋府以及番禺的越秀星寰。
葛洲壩灣區(qū)金融城是橫瀝島尖開盤的第三個項目，此前僅旭輝曜玥灣、美的江上沄啟兩個項目開盤，灣區(qū)金融城相比其他兩個項目更接近"橫瀝"地鐵站，但同時亦緊鄰鳳凰二橋，一定程度上環(huán)境體驗或會受到影響。
價格方面，灣區(qū)金融城與美的江上沄啟接近，比旭輝曜玥灣稍低，首次開盤采用一口價36040元/平方米的方式銷售，去化近5成，由于下半年行情較差，灣區(qū)金融城開盤熱度較其他項目要低。
11月開盤熱度最高的項目為力迅西關雅筑，該項目位于陳家祠片區(qū)，距離"陳家祠"地鐵站約100米，居住價值很高，開盤去化近8成，首推89-107平方米的三房戶型，均價約75000元/平方米。
目前仍有多個大量取證的項目尚未入市，包括富頤華庭、中海觀云府等，這些項目或許可以為提升廣州樓市的年末行情提供機會。
